Что нужно знать о VAT?

Что такое VAT?

Value Added Tax — это налог на добавленную стоимость (он же НДС), которым на Кипре облагается покупка недвижимости. В разных случаях он составляет 5 или 19% от общей стоимости — в зависимости от того, как и зачем вы покупаете жильё.

Это обязательно для всех?

Нет, не для всех. VAT обязателен для покупателей новой недвижимости от застройщика. Если же вы покупаете её на вторичном рынке, от налога освобождаетесь.

Я купил новый дом или квартиру. Сколько я заплачу?

Обычно ставка НДС равна 19%. Но в 2012 году вышел закон (РК №73(1)/2012), позволяющий снизить её до льготных 5%.

Что мне для этого нужно сделать?

Льготная ставка предоставляется при соблюдении нескольких условий:
1. Вы покупаете недвижимость как физическое, а не как юридическое лицо, и вам больше 18 лет.
2. Жильё должно стать основным местом вашего проживания на Кипре, и в ближайшие 10 лет вы не собираетесь сдавать или продавать его.
3. Это ваша первая недвижимость на Кипре, при покупке которой вы пользуетесь льготной ставкой. То есть, если в вашей собственности уже есть три дома на острове, за которые вы заплатили по 19% НДС, при соблюдении всех условий VAT за четвёртый дом составит 5%.
4. Вы должны быть первым собственником этой недвижимости.
5. Общая площадь объекта не должна превышать 275 м². При этом льготная ставка распространяется только на 200 м². И если площадь вашего нового дома составляет 276 м², оплатить налог придётся в полном объёме, без каких-либо льгот.

Что значит «общая площадь объекта»? Скажем, крытая парковка сюда входит?

Нет, не входит, если не превышает 36 м². Также не облагаются налогом технические помещения (до 5 м²), кладовые (до 7 м²), крытые веранды (до 40 м²), чердаки и антресоли высотой не более 2,2 м. Все эти помещения, разумеется, должны быть нежилыми.

Как рассчитать VAT, если площадь моего дома больше 200, но меньше 275 м²?

Тут всё просто: за первые 200 м² вы заплатите налог в размере 5%, за все остальные — 19%.

А что значит «основное место проживания»? Вдруг мне нужно надолго уехать из страны?

Когда дело касается покупки недвижимости, диктовать время пребывания на острове вам, безусловно, никто не может. Но в тот период, когда вы будете находиться здесь — неважно, две недели в год или все 365 дней — местом вашего проживания должен быть именно этот дом или квартира. Фактически это доказывает серьёзность ваших намерений: вы покупаете недвижимость для себя, а не для того, чтобы получать доход от аренды или быстренько продать жильё через пару лет.

То есть, я не могу ни продать, ни сдать свою недвижимость в течение 10 лет?

Можете, но в этом случае вам необходимо в течение 30 дней оповестить Департамент НДС Минфина о том, что ваши планы изменились, и доплатить разницу между стандартной и льготной ставками.

В теории понятно. Как считать на практике?

Предположим, вы купили новый дом за €500 тысяч. Если бы вы не воспользовались льготной ставкой, то заплатили бы VAT в полном объеме — €95 тысяч (500 000 × 19% = 95 000). Но налог удалось успешно снизить до 5%, то есть до €25 тысяч (500 000 × 5% = 25 000). Через 7 лет вы присмотрели себе жильё получше, старый дом решили продать, поэтому теперь вам нужно вернуть в казну «сэкономленное». Считаем в два этапа:
€95 000 — €25 000 = €70 000
€70 000 х 3/10 = €21 000 (где 3 — это количество лет, которые вы не «дотянули» до обязательного десятилетнего срока, а 10 — тот самый срок, который был необходим для получения льготной ставки в полном объёме).
Получается, вам нужно вернуть государству €21 тысячу.

Информация проверена агентством ASSIOTIS ANDREAS & PARTNERS LLC